實地訪查 #1 多次探訪 #2 多方詢問 調閱謄本 法拍作業流程 投標 & 繳交保證金投標書道路用地買賣怎麼寫?保證金繳交方式?支票 現金得標 & 繳尾款 法院點交執行交屋聲請第一次點交(遞點交狀)聲請第二次點交(履勘)聲請第三次點交(強制執行) 過戶流程填寫土地登記申請書的注意事項法拍屋貸款 法拍屋貸款的注意事項 #1 不是每一個物件都可以貸款#2 投標人和借款人必須是同一人#3 法拍屋貸款利率較高#4 先評估自己的資金和信用紀錄 承辦法拍屋貸款的銀行房屋擔保貸款其他常見問題 法院如何訂定法拍屋底價?常看到法拍 5 折買房的廣告,是怎麼做到的? 該找法拍代標公司或仲介嗎?有什麼注意事項?如何找到法拍開價的合理範圍? 法拍屋是什麼? 法拍屋產生最主要的原因是「欠錢」,也許是: 積欠銀行債務 積欠個人債務 積欠稅 由於還不出錢,道路用地買賣債權人強制執行而遭法院拍賣的房子,稱為「法拍屋」。 其中,「積欠銀行債務」是最常見的,以下補充: 積欠銀行產生的法拍屋個人或公司在向銀行貸款的時候,會被要求 2 種擔保:擔保物或擔保人。 擔保物:就是將有價值的物品抵押給銀行,大多是房屋或土地等不動產的抵押權。 擔保人:就是保證人,若債務人還不出錢,銀行可以要求保證人幫他還。 如果無法如期繳交貸款連續 3 個月以上,銀行可以聲請法院拍賣抵押的房屋,來償還債務人積欠的貸款。萬一拍賣房屋後的金額不夠還給銀行,銀行仍然可以要求保證人幫忙還錢。 銀行貸款 延伸文章:法院為什麼要拍賣不動產?法院如何分配拍賣價金?債權憑證多久更換一次?投資法拍屋必懂! 誰適合買法拍屋? 買法拍屋不像買一般的房子那麼方便,有不少的限制,所以投入這個市場的人不多,自然也比較能低於市價買到房子。 進入前,不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知,能不能接受且願意處理這些麻煩,再決定要不要買法拍屋。
向銀行貸款道路用地的地主原以為領回土地可出售,得款清償貸款後還有一些結餘款,沒想到失而復得的土地是道路用地,根本沒人要買。 縣政府地處指出,溪湖鎮公所在民國79年徵用溪湖糖廠火車站前道路工程用地,合計27筆、總面積0.4297公頃,用掉約0.084公頃(換算約240坪),剩餘0.3453公頃未用,溪湖鎮公所評估不會再增闢火車站前道路,報請內政部同意去年4月21日廢徵,同年9月4日公告,原地主應在公告日之後起算6個月內繳回30年前領取的徵地款。 地政處表示,徵用土地是地政單位代辦,因此去年9月地政處以雙掛號通知原地主買回土地,大多數地主趕在公告期滿之前買回,有11名地主逾期未繳回徵地費用並表明不想買回,這11名地主的土地依規定歸入溪湖鎮公產,至於領回的土地地目仍登錄為道路用地,地主可向鎮公所反映,尋求解套方法。 領回土地的地主希望土地解編,改為住宅區或商業區用地。溪湖鎮公所建設課表示,溪湖糖廠火車前道路工程用地廢徵後,連同當地的都市計畫通盤檢討已送內政部都委會審查,地主可向溪湖鎮公所或直接向內政部陳情,建議廢徵後的道路用路併入附近區域都市開發計畫,改編地目為住宅區或商業區,並非無法解套。 什麼是『道路用地』& 為什麼私人土地會變成公眾通行的馬路?
內政部國土測繪圖資服務雲:了解土地座落位置、形狀、都市計畫及土地使用分區。 ps. 這 2 個網站都同樣能查詢地號坐標,步驟雷同,下面僅以內政部地籍圖資便民系統舉例。 內政部地籍圖資便民系統 怎麼找土地位置? 搜尋地號的坐標 ➜ 輸入坐標至導航系統(Google Map 和車用導航) ➜ 到現場後,利用周遭其他標的物與目標物間的距離定位 ➜ 找出目標物的精準位置。 (1) 從地籍圖資系統找出坐標 進入內政部地籍圖資系統 ➜ 買賣道路用地選擇縣市、鄉鎮市區、地段號 ➜ 點擊「查詢」 ➜ 在搜尋到的地號框框按滑鼠右鍵 ➜ 取得此位置坐標 ➜ 顯示位置。(範例如下圖) 地籍圖資系統查詢坐標 (2) 複製坐標到 GOOGLE 地圖和導航系統抓定位 「顯示位置」框框中的 2 種坐標會有些許誤差,最好都使用,互相比對: 緯經度:通常用於 Google 導航的坐標。
3.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。 (四)被徵收之土地。(五)依法得徵收之私有土地,土所有權人自願售與需用土地人者。 (六)區段徵收之土地。(七)依都市計畫法道路用地指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。 (八)非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。 Q 實價登錄的實施,是否會影響土地增值稅的核課呢? 土地增值稅 A 不動產成交案件實價登錄制度已於101年8月1日起施行,但是目前仍不會作為土地增值稅的課稅依據,請民眾不必太過憂心。 政府為了推動居住正義、促進不動產交易價格透明化並健全不動產交易市場,增列不動產交易實價登錄相關作業,民眾於101年8月1日起,不論自行購買或委託仲介業、地政士買賣不動產,都需要在完成移轉登記30日內,向主管機關(以高雄市為例,主管機關為高雄市各地政事務所)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,以改善現行不動產成交案件買方與賣方資訊不對稱的情形。實價登錄的資料,僅提供給民眾購屋、賣屋時作參考,避免民眾因資訊不對等,而造成不動產價格波動情形,而已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施未完全建立並完成立法前,不會作為土地增值稅課稅依據。 Q 蔣君於108年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於110年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干? 土地增值稅 A 按土地稅法第35條規定,重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用,如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地,這「賣」的時間,是以「完成移轉登記之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅,因此應以立約日110年9月25日為計算基準,符合辦理重購退稅的條件,至其退稅額說明如下: 先算出不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數
收了上億元,卻只拿二千萬元買地,讓公保地地主對市府極不信任。但地主不知道的是,市府要能運用代金購買公保地,還得等議會先通過《台北市容積代金基金收支保管及運用自治條例》,而這份自治條例躺了三年仍只走到二讀,因此市府即使收了錢也沒辦法用,只能以預算收購公保地。 而為解決收購價格過低的問題,收購道路用地規畫的代金制度裡,已取消過去一五%的天花板,改以一○○%公告現值為上限,綜合持有年限、公保地遭開發與否等進行排序,讓土地被占用時間長的地主能優先得到補償。 「雖然現在全代金制度已經沒了,繼續維持雙軌並行,但這部分我們還是會做。」強調,這些執行細節也將會放入新版自治條例中,最快下會期送進議會。 不過,市府還無法解決的另一個難題,便是賣地給政府還得排隊的問題。 敗因三:等市府收購要排隊 自由市場是地主隨時能買賣土地的管道,「至少當自己急需靠土地變現時,就能馬上把公保地脫手。但如果賣給市府,我不但要開低價,又得用搶的,還不一定搶得到。而且假設今年沒有建商去繳代金,是不是明年就不標購?那我想賣要找誰?」地主劉小姐說道。 台北市議員王威中也分析,收購道路用地容積代金的理想前提是房市景氣時,建商為了多爭取容積獎勵,因此會願意繳代金、換容積,「但這幾年房地產不景氣,很多建商連施工執照都不來領,或者根本不開工。房地產不景氣,讓建商對於容積的需求相對低,代金的收入自然也降低。」代金多寡決定了市府能吸收多少公保地,加上市府也沒有提出明確的收購期程,承諾每年購回多少面積公保地,因此不少地主對於代金制度充滿疑慮。 十四件申請容積移轉的案子,代金收入將有一一四億元。但房市不景氣,地主仍擔心長期下來恐影響代金收入。 對於這樣的擔憂,中央研究院經濟研究所退休研究員楊重信提出不同解方,他建議市府取消各種容積獎勵,讓建商僅能透過購買公保地、古蹟歷史建物等方式取得額外容積,如此,不但能增加建商繳交代金的誘因,還能管制台北市過度浮濫的容積獎勵。
2023年4月13日 星期四
不會作為土地增值稅課稅依據。 Q 蔣君於108年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於110年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地
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