其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要,經中央目的事業主管機關專案核准者。 程序上,這類型案件申請人應向耕地所在地的地政事務所提出申請,由該地政事務所循行政程序報請上級機關核轉中央目的事業主管機關專案核准。 農地開發的商機為何? 農地轉特定目的事業買賣道路用地用地,建蔽率可從原本的 10% 提升至 60%,是農地開發的商機所在,其中主要 5 大用途有: 資源回收 農地容許使用與變更編定的詳細列表如下: (1) 農舍:高度不得超過 4 層或 14 公尺,建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積 10%,建築總樓地板面積不得超過 660 平方公尺。 (2) 農業產銷必要設施:建蔽率不得超過 60%。 (3) 休閒農業設施:買賣道路用地建蔽率不得超過 20%。 (4) 自然保育設施:建蔽率不得超過 40%。 (5) 綠能設施及農村再生相關公共設施:以上公共設施建蔽率合計不得超過 60%。 (6) 毗鄰農業區之建築基地以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用。 (7) 農業區土地在都市計畫發布前已建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地,或已建築工居使用之合法建築物基地者。 (8) 公用事業設施:負責維持公共基礎設施服務的體系或機構,包含電力、供水、廢物處理、汙水處理、燃氣供應、加油站、加氣站、交通、通訊等。一般情況下,公用事業是由政府機關、公營企業或政府特許的公司機構經營,但也會視情形開放民營企業自由經營。 (9) 土石方資源堆置處理 (10) 廢棄物資源回收、貯存場
民眾的土地若被政府列為道路、公園等公共設施保留地大多會大呼倒楣,因為土地被政府綁住,無法有效使用,也不易轉賣,其中又以非都市土地最吃虧,因為在移轉時無法比照都市土地免徵土地增值稅。輔英科技大學教授蘇嘉宏為此花了9年打官司,終獲司法院大法官會議宣告非都市土地的交通用地課徵土增稅條文和函釋違憲,行政法院也再審翻案,不料台南市政府財政稅務局竟不願全數退還之前已向他課徵的土增稅,形成「釋憲成功也沒用」的荒謬結果! 目前被借調至行政院海洋委員會、道路用地擔任國家海洋研究院海洋政,他在台南市善化區鄉下有塊472平方公尺的祖產土地,地點位於非都市計畫區,從他小時候有印象以來,這塊地的一部分就被當成農業道路使用,隨著台灣經濟發展,這條路愈開愈寬,占用他家土地的面積也愈來愈大,整塊地也被台南市政府劃為道路用地,但一直未徵收,2013年轉賣土地時,被課徵土增稅20萬727元,他認為相當不公平,因為都市計畫內的交通用地免徵土增稅,非都市計畫的卻要課稅,「這不是欺負鄉下人嗎?」因此決定打官司抗稅爭公道。 希望稅務機關和行政法院還他公道,不料在漫長的訴訟期間,歷經訴願、行政訴訟等行政救濟程序統統都敗訴,但他不灰心,轉而聲請釋憲,終於獲得司法院大法官會議支持,2019年7月5日作出釋字第779號解釋,宣告《土地稅法》第39條規定違反憲法平等原則,要求主管機關2年內檢討修法。 此外,全體大法官都認為,財政部2001年11月13日發布解釋,指非都市土地地目為道路的交通用地,不屬於《都市計畫法》指定的公共設施保留地,不能免徵土地增值稅已違憲,不能再適用。立法院遂根據大法官會議釋字第779號解釋意旨修法,2021年5月21日三讀通過《土地稅法》部分條文修正案,規定非都市土地於徵收前移轉,若符合交通道路、公園、特定目的事業用地等公共設施使用,免徵收土地增值稅。 ●為什麼有人要收購道路用地? 因為建商要蓋房子,需要使用容積移轉獎勵來降低成本,會收購道路用地的一般有,土地開發公司,房仲業者,個人投資客,建設公司,但最後也都是賣給建設公司,因為幾乎也只有建商才有容積移轉的需求。 ●有些人說一般地主持有道路用地其實根本沒有用? 1、不能說沒有用,應該說用不到,因為說要抵稅,那太划不來,只能抵一點點。
第七百七十九條第四項規定,於前項情形準用之。 如果可以行使袋地通行權,就能化危機為商機,土地就有投資並獲利的機會。(點我了解更多袋地通行權) 不過,買賣道路用地因為通過鄰地會造成鄰地所有權人損害,擁有通行權的人應給予補償,目前民法並沒有規定補償的標準,在實務上需以所有權人受損害的程度來判定,而通行權人因通行而得到的利益,不能作為補償的標準! (2) 是否為「法定空地」? 法院查封不動產時,不見得會清查土地是否為法定空地,而法定空地不能分割。所以,不能只依賴法拍公告上的資訊來判斷,最好在投標之前申請謄本,仔細看清楚有沒有相關註記。 民國 103 年來,地政機關逐步清查,對建管處建照資料,法定空地註記在謄本,建立「套繪管制」。若無註記,不代表無套繪,須由所有權人向建管處申請查知。 被套繪的土地謄本上通常會註記「未經解除套繪管制,不得辦理分割」。ps. 如果是農地,可能額外還有「已興建農舍」的記載。 此外,民國 73 年 11 月 7 日之前,法定空地可以過戶到私人名下;在民國 73 年 11 月 7 日之後,才規定法定空地必須要社區所有人共同持分。
A:(一)、土地承買人應注意事項: 1、事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址,最好向地政機關申請地籍圖謄本,再套上都市計畫圖,且詳查土地登記謄本。 2、買賣契約道路用地應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立。該筆土地上如設定有抵押權登記,應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。 3、查明該筆土地之使用管制情形,如住宅區、商業區、工業區、甲建、乙建、農牧用地…等,因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同。 4、參考附近已成交的實例價格,或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約權利人建有房屋,則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。 (二)、土地出賣人應注意事項: 1、售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。 2、土地增值稅依有關稅法的規定,應由出賣人負擔。土地增值稅,係按土地漲價總數額課稅,若土地無漲價無增值,雖土地買賣移轉,仍予免稅。
訂閱展望後續市場走勢,高力國際董事總經理劉學龍認為,隨著各方經濟預測都開始示警,加上升息循環,導致資金成本加重、收益率要求拉高、決策期拉長,預期不動產交易量勢必萎縮,土地交易將尤其明顯,以今年交易動能來看,很有可能今年土地交易將跌破2000億元。 反觀商用不動產, 獨立老後不靠子女也不孤單!7人揪團組成「共老」生活圈,彼此相伴到老 陳小姐這輩子未婚、孑然一身,退休後常和一群單身老友一起活動,因此有了打造「共老家園」的想法。但卻找不到大家都滿意的地方,市場上現有的房子不符合使用需求,買土地蓋房子又資金不足,於是計畫卡住了,讓他們非常苦惱。 (編輯推薦:中年換屋必須記住這8點!她50歲入住4千萬豪宅,歸納333原則贏回雙倍人生) 想要一圓「共老」夢想,一定要找地蓋房?一定要住在一起嗎?道路用地說,首先大家可以成立一個「住宅合作社」,屬於一個組織,並非硬體的社區,只要依據「合作社法」7人以上就可以成立。 一、多元型態:不被「房屋」綁住想像力 1.不一定要蓋房子,也可用「租屋」方式實現共居模式
2022年12月9日 星期五
從他小時候有印象以來,這塊地的一部分就被當成農業道路使用,隨著台灣經濟發展,這條路愈開愈寬,占用他家土地的面積也愈來愈大,整塊地也被台南市政府劃為道路用地,但一直未徵收
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