購屋人只是擁有一個長期租約，未來移轉、贈與或繼承都得透過建商，交易相對麻煩。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，地上權與使用權住宅案價格確實便宜，但國人習於將不動產留給子孫

 會，屆時將與土地所有權人詳細說明土地徵收計算方式及查估方式。 私人土地被迫劃成道路用地，遲遲等不到政府徵收，讓自身權益睡著了！您真正了解道路用地嗎？ 「道路用地」是因為都市計劃而被政府列為「公共設施用地」，提供大眾等不特定人車通行的土地。雖然土地權狀還在持有者手裡，但使用權卻是公共 的(公用地役權)依法不可以在道路上進行『違反供公眾使用目的行為』。留下道路用地有何其他用途？ 您在等政府徵收嗎？ 公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財 政赤字，徵收遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止。 道路用地可抵所得稅嗎？

可選擇性優購 2 筆土地的持分組成不同，也許可選擇性優購。 可選擇性優購 2 筆土地的持分組成不同，也許可選擇性優購，或者部份可選擇性優購、部份不可選擇性優購。 (4) 土地使用分區有沒有列出買賣道路用地「細部計劃」？ 土地使用分區的書面證明中，通常一定都會有「主要計劃」，而「細部計劃」則不見得會有。 沒有「細部計劃」就沒辦法申請建照，如果投資土地有蓋建築物以賺取更多報酬的打算，在投標前就千萬要再三確認謄本上的註記！ (5) 是否含有「畸零地」？ 「畸零地」就是指面積狹小、地界曲折的土地。 如果你想投標的土地旁邊有塊很小的畸零地，但這塊畸零地不包含在拍賣中，投標前千萬要調謄本查清楚，仔細研究日後它會不會影響到土地開發的價值。

法定空地：通常在謄本上會有建號，或者可以去都發局查地號是否建築。 農地：謄本上的「註記」會標註，如果沒有註記，可發文去工務局查有無農地套繪管制。 畸零地 建築執照套繪：大多發生在原本一大片土地去申請建照，但只用了其中一小部分建築，由於『一地不能兩照』，所以剩下的一大塊土地都被該建照套住(如下圖)。 土地分割解套繪 如何解建築執照套繪？ 以上圖例子說明，A 地為建地，B 房佔 A 地不到 20%，A 地被 B 房套住，其他區域不能再蓋其他房子。➜ 可申請原地分割，協同辦理法定空地檢討，拿判決書重新分割，重新申請建照。 如何解農地套繪？ 並不是所有被套繪的農地都可以解套繪收購道路用地，只有在遇到某些情況或許可以解套繪。下面舉例說明： 假設有一塊農地 A 和另一塊農地 B，欲在農地 A 蓋農舍，但因法規限制不能超過 1/10，A 地面積不夠，故借 B 地給 A 地蓋農舍，即 B 地被 A 地套繪。 某買主買到 B 地，想解套繪有以下 4 種情形：

但「產權不可分割過戶(使用權房屋)」的建物，土地和房屋所有權人是建商，買家只是有期限的房屋使用人，等同買家向建商長期租房，未來要轉售時仍得透過建商來處理。 張旭嵐指出，由於國人「有土斯有財」的觀念深植人心，因此道路用地地上權與使用權產品不太容易被廣泛接受，因為沒有土地和房屋的產權，且使用期屆滿時，使用權利消滅，購屋人只是擁有一個長期租約，未來移轉、贈與或繼承都得透過建商，交易相對麻煩。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，地上權與使用權住宅案價格確實便宜，但國人習於將不動產留給子孫，加上地上權產品在銀行端貸款不易，購屋人就得多一點自備款，所以購屋時應該審慎考慮。 她認為，除了價格一定要有相當優勢之外，產品力最好在一定水準之上。但最重要是，持有者在心態上必須思考不動產對自身的意義，究竟是要傳家或是持有者為單身自住客，對房屋的價值自然會有不同的解讀。 徐佳馨指出，地上權與使用權房屋最頭痛之處在於辦理貸款。地上權房屋沒有土地所有權，土地使用期限又受限，只擁有房屋所有權，

八 農地使用明 若標的為「農地農用」，道路用地可申請「農地使用證明」。農發條例38-1條可免課徵土地增值稅、房地合一稅等稅金，但農證申請時間較長且需要政府單位現場會勘，流程約一個月時間。 農地使用證明概念 連結 九 履約保證 若雙方沒有特別約定，建議由「建築經理公司」承做價金履約保證，與「銀行價金信託」不同，前者保管+連帶責任，後者純保管。 履約保證概念 連結 十 仲介費協議